Base de cálculo do ITBI, vale o valor venal ou valor de mercado?

Comprar um imóvel envolve despesas que vão muito além do preço negociado entre comprador e vendedor. Escritura, registro e impostos fazem parte da operação, e entre esses custos está o ITBI, Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis.

Uma das maiores dúvidas aparece justamente no momento de calcular esse imposto. Afinal, a base de cálculo do ITBI deve considerar o valor venal utilizado pela prefeitura, o valor de mercado do imóvel ou o preço efetivamente negociado entre as partes?

Essa discussão ganhou grande relevância nos últimos anos porque alguns municípios adotam critérios próprios de avaliação e podem chegar a valores superiores ao preço declarado na negociação. Dependendo da diferença, o comprador pode se deparar com uma cobrança de milhares de reais acima daquela que esperava pagar.

O Superior Tribunal de Justiça estabeleceu importantes parâmetros sobre o assunto no julgamento do Tema Repetitivo 1.113. O entendimento ajuda a definir como deve ser determinada a base de cálculo e quais limites precisam ser observados pelo município quando discorda do valor informado pelo contribuinte.

Neste artigo, você entenderá a diferença entre valor venal, valor de mercado e valor da transação, o que decidiu o STJ e o que pode ser feito quando a prefeitura utiliza uma base de cálculo considerada inadequada.

Resumo Rápido

• O ITBI é um imposto municipal relacionado à transmissão onerosa de imóveis.
• A base de cálculo do ITBI não está automaticamente vinculada ao valor utilizado para calcular o IPTU.
• O STJ definiu que deve ser considerado o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado.
• O valor declarado pelas partes na negociação possui presunção de compatibilidade com o valor de mercado.
• A prefeitura pode questionar o valor informado quando houver elementos que justifiquem essa medida.
• O município não pode simplesmente impor previamente um valor de referência sem observar o procedimento adequado.

O que é a base de cálculo do ITBI?

A base de cálculo é o valor sobre o qual será aplicada a alíquota do imposto.

Imagine, por exemplo, um imóvel negociado por R$ 500 mil em um município cuja alíquota aplicável à operação seja, hipoteticamente, de 3%.

Se a base considerada for de R$ 500 mil, o ITBI seria de R$ 15 mil.

Se o município considerar que aquele mesmo imóvel vale R$ 700 mil e utilizar esse montante como base, o imposto passaria para R$ 21 mil.

Nesse exemplo, a diferença na avaliação representaria R$ 6 mil a mais de imposto, mesmo sem qualquer alteração na alíquota.

Por isso, compreender qual valor pode ser utilizado como base é tão importante quanto conhecer o percentual cobrado pelo município.

Valor venal, valor de mercado e valor da transação são a mesma coisa?

Não necessariamente.

Essas expressões aparecem frequentemente nas discussões envolvendo ITBI, mas representam conceitos que precisam ser diferenciados.

Em algumas operações esses valores podem ser próximos. Em outras, podem existir diferenças significativas.

Um imóvel que necessita de grandes reformas, por exemplo, pode ser negociado abaixo de uma estimativa genérica baseada apenas na região, metragem e padrão construtivo.

O valor venal utilizado no IPTU deve ser usado para calcular o ITBI?

Não existe uma vinculação automática entre as duas bases.

Esse foi um dos principais pontos enfrentados pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.113.

O IPTU e o ITBI possuem fatos geradores diferentes.

O IPTU está relacionado à propriedade do imóvel e normalmente utiliza uma avaliação realizada segundo critérios gerais definidos pelo município.

Já o ITBI está relacionado a uma transmissão imobiliária específica.

Por isso, as particularidades daquela negociação precisam ser consideradas.

O STJ estabeleceu que a base de cálculo do ITBI não está vinculada à base utilizada para calcular o IPTU, que também não deve funcionar automaticamente como um valor mínimo para a cobrança do imposto.

Por que o valor do IPTU pode ser diferente do valor de uma venda?

O mercado imobiliário possui inúmeras variáveis.

Dois apartamentos localizados no mesmo edifício, com metragem semelhante, podem ser negociados por preços diferentes.

Isso pode acontecer em razão de fatores como:

• estado de conservação;
• necessidade de reforma;
• andar;
• posição da unidade;
• existência de vagas de garagem;
• condições de pagamento;
• urgência legítima na negociação;
• características internas;
• situação do mercado imobiliário.

Uma avaliação genérica utilizada para fins tributários pode não refletir exatamente todas essas circunstâncias.

É por isso que o preço efetivamente negociado possui relevância na análise do ITBI.

O que decidiu o STJ sobre a base de cálculo do ITBI?

O julgamento do Tema Repetitivo 1.113 pelo Superior Tribunal de Justiça tornou-se uma das principais referências sobre o assunto.

O tribunal estabeleceu três pontos fundamentais.

A base corresponde ao valor do imóvel em condições normais de mercado

O primeiro entendimento é que a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado.

Portanto, não existe uma vinculação automática com o valor utilizado para o IPTU.

O valor declarado pelo contribuinte possui presunção de compatibilidade

O segundo ponto é particularmente importante para compradores e vendedores.

O valor declarado na transação possui presunção de que corresponde ao valor de mercado.

Isso significa que a administração municipal não deve simplesmente partir do pressuposto de que o contribuinte declarou um valor incorreto.

O município não pode impor unilateralmente um valor de referência

O terceiro ponto envolve os chamados valores de referência.

Segundo o entendimento firmado pelo STJ, o município não pode estabelecer previamente uma base de cálculo própria e utilizá-la automaticamente para cobrar o ITBI sem considerar as particularidades da operação e o procedimento previsto para eventual arbitramento.

Então o ITBI sempre deve ser calculado sobre o preço declarado na escritura?

Não necessariamente.

Esse é um cuidado importante ao interpretar a decisão.

O entendimento do STJ não significa que qualquer preço informado por comprador e vendedor deva obrigatoriamente ser aceito, independentemente das circunstâncias.

O valor declarado possui uma presunção favorável ao contribuinte, mas essa presunção não é absoluta.

Se a prefeitura possuir elementos que indiquem uma incompatibilidade relevante entre o preço declarado e as condições normais de mercado, ela poderá questionar o valor.

A diferença está na forma como isso deve acontecer.

A prefeitura pode contestar o valor informado pelo comprador?

Sim.

Imagine um imóvel com características que indiquem um valor de mercado próximo de R$ 1 milhão sendo declarado em uma compra e venda por R$ 100 mil, sem circunstâncias que aparentemente expliquem essa diferença.

O município pode verificar a operação e questionar o valor informado.

Entretanto, isso não significa que possa simplesmente substituir automaticamente os R$ 100 mil por uma avaliação previamente cadastrada em seu sistema.

Quando houver discordância sobre o valor, deve ser observado o procedimento adequado para que a administração demonstre os fundamentos de sua avaliação e o contribuinte possa se manifestar.

O que é o arbitramento da base de cálculo?

O arbitramento é o procedimento utilizado quando a autoridade tributária possui fundamentos para considerar que o valor declarado não merece ser aceito.

Na prática, a administração deverá justificar por que entende que aquele imóvel possui valor diferente do informado.

O contribuinte, por sua vez, poderá apresentar documentos e informações que ajudem a demonstrar as características reais da operação.

Podem ser relevantes, dependendo do caso:

• contrato de compra e venda;
• escritura;
• avaliação imobiliária;
• fotografias;
• documentação sobre o estado de conservação;
• informações sobre reformas necessárias;
• anúncios de imóveis semelhantes;
• laudos técnicos;
• comprovantes relacionados à negociação.

O objetivo é permitir uma avaliação individual da operação, em vez da aplicação automática de uma estimativa genérica.

O que é o valor de referência utilizado por algumas prefeituras?

Alguns municípios desenvolveram sistemas próprios para estimar quanto determinado imóvel valeria no mercado.

Esses sistemas podem considerar informações como localização, metragem, padrão construtivo e valores praticados na região.

O problema surge quando essa estimativa é transformada automaticamente em base obrigatória do ITBI.

Imagine novamente um imóvel vendido por R$ 500 mil.

Ao solicitar a guia do imposto, o comprador descobre que o sistema municipal atribuiu ao imóvel um valor de referência de R$ 750 mil.

Se a prefeitura simplesmente exigir o ITBI sobre R$ 750 mil sem analisar as características específicas da operação, pode surgir uma discussão sobre a legalidade da cobrança.

Qual valor deve prevalecer na prática?

Não existe uma resposta baseada simplesmente em escolher entre “valor venal” ou “valor de mercado”.

A análise precisa considerar o entendimento estabelecido pelos tribunais.

De forma simplificada:

1. A base do ITBI corresponde ao valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado.
2. O valor declarado pelo contribuinte possui presunção de compatibilidade com esse valor.
3. O município pode questionar a declaração quando possuir fundamentos.
4. Essa discordância deve observar o procedimento adequado.
5. Uma tabela municipal de referência não deve substituir automaticamente essa análise.

Essa sequência ajuda a compreender por que o preço declarado na negociação possui importância sem se tornar uma verdade absoluta e incontestável.

O que acontece quando o valor de mercado é maior que o valor da transação?

Uma diferença entre os valores não significa automaticamente que houve irregularidade.

Negociações imobiliárias podem ocorrer abaixo de determinadas estimativas por inúmeras razões legítimas.

Um proprietário pode aceitar uma proposta menor porque precisa de liquidez, por exemplo.

O imóvel também pode exigir reformas significativas ou apresentar características que reduzam seu valor.

Por outro lado, diferenças muito expressivas podem despertar a fiscalização municipal.

O ponto principal é que cada situação deve ser analisada individualmente.

E quando o valor da negociação é maior que o valor venal do IPTU?

Essa situação também é possível e bastante comum.

Um imóvel pode possuir valor utilizado para IPTU de R$ 400 mil e ser vendido por R$ 650 mil.

Isso demonstra justamente por que as duas bases não são necessariamente iguais.

O valor utilizado para tributação anual da propriedade não determina automaticamente quanto o imóvel vale em uma negociação específica.

Exemplo prático de divergência no ITBI

Imagine que uma pessoa compre um apartamento por R$ 600 mil.

Ao solicitar o cálculo do ITBI, descobre que a prefeitura atribuiu ao imóvel um valor de referência de R$ 800 mil.

Considerando hipoteticamente uma alíquota de 3%, teríamos:

Nesse cenário, o comprador precisa compreender por que o município utilizou uma base superior ao valor declarado.

Dependendo da forma como essa avaliação foi realizada e das circunstâncias da negociação, pode existir espaço para questionamento administrativo ou judicial.

É possível questionar o ITBI antes de pagar?

Dependendo dos procedimentos existentes no município e das características do caso, pode haver possibilidade de discutir administrativamente a base utilizada antes do recolhimento.

Esse caminho pode permitir que o contribuinte apresente documentos demonstrando o valor efetivo da operação.

Entretanto, operações imobiliárias frequentemente possuem prazos e interesses comerciais envolvidos.

O comprador pode precisar concluir rapidamente a escritura e o registro, por exemplo.

Por isso, a estratégia adequada depende da urgência da operação, das regras municipais e do valor envolvido.

E se o ITBI já tiver sido pago com uma base considerada indevida?

O fato de o imposto já ter sido recolhido não significa necessariamente que qualquer discussão esteja encerrada.

Dependendo da situação, pode ser analisada a possibilidade de buscar a restituição de valores pagos indevidamente.

Para isso, é necessário verificar:

• como a base foi determinada;
• qual foi o valor da negociação;
• quanto foi efetivamente pago;
• quais documentos existem;
• quando ocorreu o recolhimento;
• quais regras municipais foram aplicadas.

Também devem ser observados os prazos legais aplicáveis à eventual restituição.

Uma decisão judicial sobre ITBI vale para todos os municípios?

O Tema 1.113 possui especial relevância porque foi julgado pelo STJ sob o rito dos recursos repetitivos.

Isso significa que o entendimento funciona como importante orientação para casos semelhantes analisados pelo Poder Judiciário.

Entretanto, a aplicação prática ainda pode envolver particularidades relacionadas à legislação municipal, ao procedimento adotado pela prefeitura e às circunstâncias específicas da operação.

Por isso, conhecer a decisão é fundamental, mas não substitui a análise individual do caso.

Por que as decisões recentes são importantes para quem compra imóveis?

Durante muito tempo, contribuintes enfrentaram situações em que o sistema municipal simplesmente apresentava um valor e condicionava a emissão da guia ao pagamento calculado sobre aquela base.

Os entendimentos judiciais reforçaram a necessidade de considerar as características efetivas da transmissão e de assegurar ao contribuinte a possibilidade de discutir avaliações que considere inadequadas.

Isso aumenta a importância de guardar toda a documentação da compra.

Quanto maior a divergência entre o preço negociado e a avaliação municipal, mais importante será conseguir demonstrar como a negociação foi realizada.

O ITBI pode ser discutido também na compra de imóvel em leilão?

Sim, e esse é um exemplo em que a definição da base pode gerar discussões específicas.

Imóveis adquiridos em leilões possuem características próprias e podem ser negociados em condições diferentes de uma compra e venda convencional.

Nesses casos, é especialmente importante analisar a natureza da aquisição, o valor efetivamente pago e o entendimento aplicável à operação.

Não é recomendável presumir que uma regra genérica possa ser aplicada automaticamente a qualquer aquisição em leilão.

Quais documentos devem ser guardados pelo comprador?

Manter a documentação organizada pode fazer grande diferença caso exista divergência com o município.

É recomendável conservar:

• contrato de compra e venda;
• escritura;
• comprovantes de pagamento;
• guia do ITBI;
• documentos emitidos pela prefeitura;
• avaliações imobiliárias existentes;
• documentos relacionados ao financiamento;
• informações relevantes sobre as condições do imóvel.

Se houver questionamento sobre a base utilizada, esses documentos poderão ajudar a demonstrar as circunstâncias reais da operação.

Quais erros devem ser evitados?

Alguns erros podem dificultar a situação do contribuinte.

Entre eles estão:

• aceitar automaticamente qualquer valor apresentado pela prefeitura;
• acreditar que o valor do IPTU obrigatoriamente determina o ITBI;
• presumir que o município nunca pode questionar o preço declarado;
• declarar valores artificiais na negociação;
• deixar de guardar documentos;
• pagar uma diferença significativa sem compreender como ela foi calculada;
• iniciar uma discussão sem avaliar os impactos sobre a conclusão da operação imobiliária.

Informação e planejamento são fundamentais para evitar problemas.

Perguntas Frequentes

O ITBI é calculado sobre o valor venal ou sobre o valor de mercado?

Segundo o entendimento firmado pelo STJ, a base corresponde ao valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado. O valor declarado na transação possui presunção de compatibilidade com esse valor.

O valor venal utilizado no IPTU determina o ITBI?

Não. O STJ estabeleceu que a base de cálculo do ITBI não está vinculada à utilizada para o IPTU.

A prefeitura é obrigada a aceitar o valor declarado na escritura?

Não de forma absoluta. O município pode questionar o valor quando houver fundamentos, mas deve observar o procedimento adequado para isso.

A prefeitura pode utilizar um valor de referência próprio?

O município não pode simplesmente estabelecer unilateralmente um valor prévio e utilizá-lo automaticamente como base de cálculo sem observar as regras aplicáveis ao arbitramento.

O que fazer se a prefeitura avaliar o imóvel acima do preço de compra?

É importante verificar como o valor foi determinado e reunir a documentação da operação. Dependendo do caso, a cobrança pode ser discutida administrativa ou judicialmente.

Posso questionar o ITBI antes do pagamento?

Dependendo das regras municipais e das circunstâncias da operação, podem existir mecanismos administrativos ou judiciais para discutir a base utilizada.

Se eu já paguei ITBI sobre uma base maior, posso recuperar a diferença?

Dependendo do caso, pode ser analisada a possibilidade de restituição do valor pago indevidamente, observados os requisitos e prazos aplicáveis.

O valor negociado sempre será considerado valor de mercado?

Não necessariamente. Ele possui presunção de compatibilidade, mas pode ser questionado quando existirem elementos concretos indicando uma divergência relevante.

A decisão do STJ sobre o ITBI ainda é relevante?

Sim. O Tema Repetitivo 1.113 permanece como uma referência fundamental para a discussão sobre a definição da base de cálculo do imposto.

Conclusão

A discussão sobre a base de cálculo do ITBI não pode ser reduzida simplesmente à escolha entre valor venal e valor de mercado.

O Superior Tribunal de Justiça estabeleceu que a base corresponde ao valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado e que o preço declarado pelo contribuinte possui presunção de compatibilidade com esse valor.

Ao mesmo tempo, a prefeitura mantém o direito de fiscalizar operações e questionar valores que considere incompatíveis, desde que observe o procedimento adequado e permita a participação do contribuinte.

Para compradores, investidores e empresas, compreender essas regras pode evitar o pagamento de valores superiores aos efetivamente devidos.

Quando existir uma diferença relevante entre o preço negociado e a base utilizada pelo município, é recomendável analisar a origem dessa avaliação e verificar se a cobrança respeitou os critérios estabelecidos pela legislação e pela jurisprudência.

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